Nueva ley de alquileres: Cuando el Estado regula al mercado inmobiliario, este reacciona adoptando un comportamiento extorsivo

La nueva ley de alquileres.

La ley de Alquileres 27.551, entró en vigencia el 01/07/2020. El cumplimiento de lo establecido en esta ley, en la práctica, por parte del mercado inmobiliario es, en general, bastante defectuoso, en el mejor de los casos, y muy abusivo, en el peor de los casos. Es claro que cada vez que el Estado regula y establece límites al mercado inmobiliario, este reacciona adoptando un comportamiento extorsivo, abusivo y violatorio de las normas, buscando evadir su cumplimiento y obtener cada vez más ganancias, aprovechando su postura fuerte en la relación locativa y la necesidad de acceder a una vivienda digna de todxs lxs ciudadanxs que carecen de vivienda propia y que deben alquilar, que en Argentina son millones, sentencia Franca D'Amico

Luego esto se traduce en aumentos excesivos, muy por arriba de la inflación en los precios iniciales de los contratos de locación. Si bien, la nueva ley establece una fórmula de actualización del precio de los contratos de locación, en un promedio entre el  las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA), lo que no tenemos es un precio de referencia de los alquileres por zona y características del inmueble, razón por la que el precio inicial de los contratos depende de la voluntad del mercado inmobiliario. Estamos trabajando con el Frente de Inquilinxs Nacional para avanzar en regulaciones en relación a este punto, agrega D'Amico.

Relata D'Amico que además de tener conocimiento de varios casos de violación a la nueva Ley de Alquileres en la celebración de los contratos de locación, en varias provincias, el comportamiento asumido por el mercado inmobiliario, luego de la sanción de la ley, fue intentar desprestigiar a la misma mediante una campaña mediática en al cual se pretendió instalar que los precios iniciales de los alquileres aumentan “por culpa de la nueva ley de alquileres”, para desacreditar  la lucha de las organizaciones de inquilinxs y para desalentar cualquier otra modificación o regulación en la materia, cuando a esos precios los fija el mercado en forma subjetiva y antojadiza y son los únicos responsables de que esto suceda. 

La sanción de la Ley de Alquileres es un enorme avance para lxs inquilinxs, porque establece un mecanismo claro y anual de actualización de los contratos; le otorga soluciones a lxs inquilinxs ante la falta de reparación y mantenimiento del inmueble por parte del locador/a; regula sobre garantías; crea el Programa de  Alquiler Social; aumenta el plazo mínimo a 3 años; coloca las expensas extraordinarias y los impuestos a cargo exclusivo del locador/a; establece un mecanismo de negociación de las condiciones del nuevo contrato, con 3 meses de anticipación al vencimiento del corriente; otorga la facultad de rescindir sin pagar multa, avisando con 3 meses de anticipación; prohíbe la firma de otros instrumentos o documentos distintos al contrato; entre otros aspectos. Será cuestión de avanzar en otras regulaciones y medidas y en la creación de órganos de control para garantizar su cumplimiento, apunta Franca D'Amico.

Lxs inquilinxs

Al no existir en las provincias una Oficina Pública del Alquiler, Órgano de Control, Defensoría de lxs Inquilinxs, o cualquier organismo que se le asemeje, lxs inquilinxs carecen de un espacio donde articular denuncias, obtener asesoramiento jurídico gratuito y llevar a cabo audiencias de conciliación. Desde la CoopinCo hemos presentado un proyecto de ley de creación de una Defensoría de lxs Inquilinxs en Córdoba, en 2016, que nunca se trató y perdió estado parlamentario, ahora contamos con un nuevo proyecto, semejante pero mejorado, que aún no hemos logrado darle ingreso en la Legislatura. Es muy importante que se creen estas oficinas en las provincias porque son millones las personas que alquilan; porque las relaciones locativas tienen su conflictividad y esa conflictividad se vería reducida con este sistema; porque el acceso a la vivienda es un derecho constitucional, internacional y humano; y porque lxs inquilinxs son la parte débil del contrato y el estado debe protegerlos y equilibrar la balanza, subraya la abogada D'Amico.

Aun así, nosotrxs recomendamos que, ante el incumplimiento y la violación de la Ley de Alquileres, si hay un/a corredor/a inmobiliario como intermediario/a, realizar la denuncia ante el Colegio Profesional con copia del contrato, indica Franca D'Amico. 

Prorroga del decreto 766/20 que extiende congelamiento y evita desalojos. 

Ante pedidos de organizaciones de inquilinos de extender el congelamiento de alquileres y suspensión desalojos que está vigente hasta el 31 de enero próximo Franca nos explica: El DNU 320/20 venció el 30 de septiembre y fue prorrogado por el DNU 766/20 hasta el 31 de enero. Esos 2 decretos fueron trabajados por el Frente de Inquilinxs Nacional en conjunto con la ex Ministra de Desarrollo Territorial y Hábitat, María Eugenia Bielsa. Su sanción es el resultado de ese trabajo del Ministerio con las organizaciones de Inquilinxs y creemos que fue una medida muy acertada.  Ahora estamos trabajando desde el Frente de Inquilinxs Nacional en su prórroga y también en la situación de endeudamiento adquirida por muchxs inquilinxs durante la pandemia, para que puedan ser asistidos por el estado para poder afrontar el pago de esas deudas. 

Foto Télam 

La nueva Ley de Alquileres prevé una actualización es anual y se calcula sobre la base de una fórmula de indexación.

Con la nueva Ley de Alquileres los contratos celebrados a partir del 01/07/2020 deben ser actualizados en forma anual, en un promedio entre las variaciones mensuales del IPC (Índice de Precios al Consumidor) y de la RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables), aplicando el ICL (Índice para Contratos de Locación) que elabora y publica todos los meses el Banco Central de la República Argentina. 
Lo que deben hacer las partes es, una vez cumplido el año de contrato, tomar el índice publicado mensualmente por el BCRA los últimos 12 meses, aplicarlo al precio actual de la locación y ese es el precio que deberá pagar el/la inquilino/a los segundos 12 meses. Luego, hacer lo mismo al cumplirse los 24 meses para obtener el precio de los terceros 12 meses. 
Nadie sabe el precio de los segundos y terceros 12 meses porque el ser humano no tiene la capacidad de predecir el futuro, lo que hacían las inmobiliarias antes de la sanción de la ley era aplicar aumentos semestrales, en contratos a 2 años, en forma totalmente subjetiva y muy por encima de la inflación en casi todos los casos. Por eso, luego de la sanción de la ley, abrieron el paraguas y aumentaron los precios iniciales de los contratos obscenamente, porque saben que con la nueva ley ya no podrán definir las actualizaciones como lo hacían antes, pero siguen definiendo el precio inicial, advierte D'Amico.

La nueva ley establece que los contratos deben ser inscriptos en la AFIP

Con respecto a este punto Franca nos cuenta que es un reclamo que venimos haciendo desde el Frente de Inquilinxs Nacional, desde la sanción de la ley, ya que AFIP debe definir el mecanismo y procedimiento a través del cual se llevará a cabo la registración de contratos, pero aún no lo ha hecho, razón por la que no se le puede exigir su cumplimiento a los/as locadores/as hasta el momento.  Cuando AFIP cumpla con esto, también está facultado el/la inquilino/a a registrar el contrato. Consideramos que es muy necesario que se cumpla con ese Registro de Contratos porque nos permitirá avanzar en la fijación de precios de referencia por zona y características de los inmuebles en todas las provincias. 

Inquilinos e inquilinas organizados en Córdoba

Existen organizaciones y cooperativas de Inquilinxs  y de Vivienda que luchan por el acceso a la vivienda digna en Córdoba, pero creo , dice D'Amico, que lo que falta es mayor participación e interés de los/as ciudadanos/as en este tema y, al menos, alguna respuesta por parte del estado provincial a los reclamos que venimos haciendo desde hace años, porque hasta ahora la respuesta ha sido ninguna.

Proyectos en marcha 

Elaboramos un proyecto de ley provincial para que a la Comisión Inmobiliaria en Córdoba la pague el/la locador/a. Ya que, al ser ahora los contratos de 3 años y estar en Córdoba la comisión a cargo del locatario/a siempre, el dinero que debe desembolsar cada inquilino/a al momento de celebrar contrato por primera vez o renovar es realmente excesivo; previo a elaborar el proyecto, hicimos una encuesta y el resultado fue contundente en relación a la voluntad de lxs inquilinxs de contratar a través de inmobiliaria, quedando claro que es algo que impone el/la locador/a y que el/la inquilino/a no eligen, que no es un servicio que las inmobiliarias prestan a lxs inquilinxs, que sus clientes son los/as locadores/as, que representan sus intereses, pero es el/la inquilino/a quien paga, nos informa D'Amico

Por último D'Amico nos menciona que hasta el momento no han logrado darle ingreso a la Legislatura a este proyecto, pero siguen trabajando en este como en el de creación de una Defensoría de Los Inquilinxs y la creación de un Colegio de Administradores de Consorcio, proyecto este último que se está analizando junto con la Cámara de la Propiedad Horizontal de Córdoba y que es de su autoría. 

*Cooperativa Inquilinxs Córdoba (CoopinCo), es una cooperativa de trabajo que presta un servicio integral para el hogar y/o comercio (electricidad, gas, plomería, pintura, vidriería, instalación y reparación de aires acondicionados, reparación de línea blanca, taller textil, diseño web y asesoramiento jurídico sobre el contrato de locación) y que tiene como objetivo la lucha por los derechos de lxs inquilinxs y el acceso a la vivienda digna. Integra la Mesa Provincial de la Economía Social y Solidaria, formada en articulación con el INAES, en todas las provincias del país.

Forma parte del Frente de Inquilinxs Nacional, con quienes han realizados encuentros, charlas y talleres virtuales durante la pandemia, en relación a la nueva Ley de Alquileres y los DNU 320 y 766. mantuvieron reuniones con la ex Ministra de Desarrollo Territorial y Hábitat, María Eugenia Bielsa, en las que se trabajó en los dos decretos (320 y 766) de congelamiento de alquileres y prohibición de desalojos durante la pandemia. Ahora se encuentran trabajando por la extensión de los decretos para que se prorroguen, y por el endeudamiento de lxs inquilinxs en pandemia.

Presentaron el primer proyecto de Ley de Alquileres que perdió estado parlamentario, que se presentó con la senadora García Larraburu, y luego fue parte del trabajo parlamentarios que dio sanción al dictamen y sanción de la nueva Ley de Alquileres.